庆阳市住房和城乡建设局

杨惠委员：

您提出的“关于加强商品房预售合同监管的提案”已收悉，针对您提出的工作建议，我中心高度重视，安排相关科室认真分析研究，现将有关情况答复如下：

一、政策规定

（一）商品房销售方面。根据《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》面向社会销售时，付款方式及付款期限由买受人与房地产开发企业协商。开发企业为回笼资金、保障项目顺利推进，在与买受人签订商品房买卖合同时，买受人需要足额缴纳购房款，可选择一次性付款、分期付款或贷款，付款方式和付款期限写入买卖合同。

（二）商品房买卖合同网签备案方面。根据住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》等规定，房屋买卖合同网签备案是买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项。新建商品房买卖，由房地产开发企业与购房人签订买卖合同时办理网签备案。当事人仅需录入交易合同必填字段，房屋网签备案系统即可自动比对核验楼盘表信息及交易主体资格，自动生成合同文本。

1、房屋网签备案基本流程：1.房屋网签备案系统用户注册；2.提交房屋网签备案所需资料；3.核验交易当事人和房屋是否具备交易条件；4.网上录入房屋交易合同；5.主管部门备案赋码。

2、交易主体核验：核验买受人是否具备购房资格（1.是否属于失信被执行人；2.是否属于限制购买房屋的保障对象；3.是否属于实施限购城市的限购对象；4.是否属于不具备购房资格的境外机构或个人；5.其他依法依规限制购买情形）；核验出售人是否具备售房资格（1.出售人是否属于房屋所有权人；2.出售人是否属于限制民事行为能力的自然人）；房源信息核验（1.新建商品房是否取得预售许可或现售备案；2.是否属于按政策限制转让的房屋；3.是否满足政策性住房上市交易条件；4.是否存在抵押、查封等限制交易情形；5.其他依法依规限制转让情况）。

3、办理流程：录入合同。房屋网签备案系统自动导入买卖双方当事人及房屋信息，当事人在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同其他基本信息，自动生成网签合同文本；签章确认。买卖双方当事人在打印出的网签合同上签章确认并将合同签章页上传至房屋网签备案系统；备案赋码。核验通过的，完成网上签约即时备案，赋予合同备案编码；网签备案信息载入楼盘表。网签备案后，将合同备案编码、购房人基本信息、成交价格、付款方式、资金监管等房屋买卖合同网签备案信息载入楼盘表。

二、近年出台措施办法

（一）商品房销售方面。为规范房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，我市于2017年提高了商品房预售许可办理条件，要求工程形象进度须达到50%以上（如楼栋总高10层，办理预售许可时形象进度须达到5层及以上方可办理）；2018年建立了商品房预售资金监管系统，买受人在购买取得《商品房预售许可证》的预售商品房时，无论选择一次性付款、分期付款或贷款中的某一项缴款方式，须将购房款缴纳至监管部门、开发企业、商业银行三方共同签订的预售资金监管账户，可极大地降低项目烂尾、逾期交房风险。同时，对于购房人未将购房款打入预售资金监管账户，而是开发企业其他账户的情况，房屋网签备案系统自动甄别，开发企业将无法提请办理商品房买卖合同网签备案业务。

（二）商品房买卖合同网签备案方面。2022年6月30日，根据《甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案的通知》（甘政办发〔2022〕43号）要求，市住建局下发了《关于执行新版<甘肃省商品房买卖合同（预售）示范文本>的通知》（庆建函字〔2022〕59号），要求全市房地产开发企业以开发项目第一幢楼盘开盘之日为界，凡开盘时间于2022年6月30日之前的楼盘，预售可继续使用老版合同，开盘时间于2022年6月30日以后的楼盘，预售必须使用《甘肃省商品房买卖合同（预售）示范文本》。新版合同由省住建厅与省市场监管局联合监制，合同中对买卖双方的义务和专业术语进行了详细说明解释（如预售资金是指：房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发企业的全部购房款，包括定金、首付款、购房款及其他形式的房价款）；对预售楼盘的证件信息、预售资金监管、计价方式和付款方式、买受人逾期付款违约责任、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、合同备案和不动产登记的约定、买卖和使用承诺等事关消费者切身利益的事项进行了明确和约定（如第二条买受人所购商品房的基本情况，新添加了预计竣工验收备案时间、房屋朝向、户型、卧室、卫生间；第八条商品房交付条件，明确该商品房交付时应当符合1.已取得建设工程竣工验收备案证明（表）、2.已取得经房产面积测绘成果主管部门备案的房产实测绘成果报告；第十条交付时间和手续，出卖人应当在不得超过预计竣工验收备案时间20个工作日前向买受人交付该商品房；第十一条逾期交付责任，明确逾期日期的期限应当不多于买受人逾期付款的违约责任中的期限；违约金比率应当不低于买受人逾期付款的违约责任中的比率；买受人解除合同的给付利息不低于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付的违约金不低于买受人逾期付款的违约责任中的比率；第十七条合同备案和不动产登记的约定，明确在商品住房完成竣工验收备案后20个工作日内，出卖人应完成不动产首次登记；首次登记完成后20个工作日内，为买受人办理好不动产权属证书，买受人未按规定提交资料、未按规定缴纳契税、住宅专项维修资金的除外。）

三、下一步工作措施

针对您提出的工作建议，下一步，我们将着重从以下几方面抓促落实：

（一）全面落实监管职责。一是不断加强商品房预售行为监管。严禁企业采取拖延开盘时间、内部预留房源或设置优先选房等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对违反法律法规的企业，按照规定予以行政处罚；二是全面加强商品房买卖合同备案监管。认真做好交易主体核验，对房地产开发企业不按照合同约定严格落实相关义务的行为，提请市场监管部门查处，停办备案业务，直至问题整改完成；三是严格落实预售资金监管制度。在售项目必须在售楼大厅醒目位置公示预售资金监管账户，对未按照规定将预售房价款存入监管账户和以收取其他款项为名变相逃避监管的，暂停监管资金拨付；四是严格执行新建商品房明码标价、一房一价制度。凡办理了预售许可的项目，均须在售楼部醒目位置张贴公示，供购房人拍照留存。对擅自提价的，停发后期预售许可，提请价格主管部门依法查处；五是严格落实销售人员持证上岗制度。所有在售项目销售人员须为已备案持证人员，对未按照规定进行备案私自上岗人员，停止其销售资格，责令企业限期整改。

（二）加大市场检查频次。以全省2023年1月1日开展新建商品房“交房即交证”工作为契机，联合市住建局、自然资源局、市场监管局、公安局、法院等部门，不定期对在售房地产开发项目证件悬挂、从业人员持证上岗、广告宣传、商品房买卖合同签订、预售资金监管、逾期交房等经营行为进行检查，通过召开联席会议，通报问题、研究政策，制定解决方案。对未在规定期限内整改完成的企业纳入诚信红黑榜和失信企业名单，限制其招投标资格。同时，对违反法律法规的，按照相关规定予以行政处罚。

（三）加强宣传培训力度。一是在市住建局官网、售楼部LED屏幕等醒目位置公示项目基本信息、五证情况、房屋销售情况和预售资金监管等信息；二是继续不定期通过陇东报、掌中庆阳、电视台等媒体，发布购房需知（通告），提醒买受人查看项目证件、仔细阅读合同条款、明确各自义务，保障自身权益；三是联合庆阳市房地产业协会，邀请专家学者，对房地产开发企业从业人员进行业务知识培训，增强专业知识，提高自身素养。四是指导房地产开发企业在印制项目宣传手册时，加入温馨提示，明确告知购房人在签订合同时，需要注意查看的事项，明晰双方的权利义务和责任。

非常感谢您对商品房预售合同监管工作的关心和支持，希望您能一如既往地关心和支持我们的事业。

                      庆阳市房产服务中心

                        2022年8月17日